引っ越ししない解決方法リースバックとは

【引っ越ししない解決方法リースバックとは 】

①リースバックって何？
sale and leaseback＝賃貸借契約付き売却
所有不動産を売却した後に売却した人との間で賃貸借契約を締結することで、賃貸として今の物件に住み続けられる方法のことです。

②リースバックのメリット＆デメリット
メリット1.ランニングコストの軽減
通常の場合は、住宅ローン、管理費、修繕積立金、固定資産税などといったランニングコストが発生します。
リースバックの場合は、家賃の支払いが加わる代わりにこれらの支払いがなくなるため、月々のランニングコストが大幅に減り、売却することで所有権が取引相手に移り、固定資産税などの維持費の支払いもなくなります。

メリット2.短期間で現金化が可能
リースバックの場合、売却時に一括かつ短期間で売却金を受け取ることができます。
通常は仲介会社を介して買主を探しますが、買主が見つからず実際に現金を手にするまで時間がかかるケースが大半です。直近で現金が必要であっても、物件を売却できずにいる所有者も少なくはありません。
リースバックであれば不動産会社に直接売却するケースが一般的であるため、買主を探す必要がなく、現金化の即効性が高くなります。

メリット3.物件の売却情報が漏れない
仲介による売却だと、原則として買主を見つけるために売却情報を周囲に開示する必要があります。そのため、友人知人や近隣の住民に知られる可能性がありますが、リースバックであれば不動産会社と直接取引をするため、売却情報を周囲に公開されることはありません。
当然ながら、売却情報が購入した不動産会社から一般に公開されることもないため、自分の物件に住み続けたい人にとって、リースバックは有力になります。

デメリット1.売却価格が相場よりも安い
住宅ローンの残債が不動産の価値と同等あるいは上回る程度だと、売買代金によって住宅ローンを完済できない可能性が高いため、債権者である銀行等の金融機関が売却を許可しないケースがあり、この場合、リースバックの成立条件が満たされません。売却価格単体で検討するのではなく、残債との比較をし判断しなければなりません。
また将来買い戻しを考えているのであれば、買い戻し価格にも注意が必要になります。年月が経過して物件の価値が低下する一方で、買い戻し価格は売却時の価格よりも高くなりやすくなります。
収入額は本来の価値より低いため通常の売却価格も見積もった上で、リースバックでの金額と比較する必要があります。

デメリット2.家賃が相場よりも高くなる
リース期間中の毎月の家賃は、売却価格の7～13％程度で設定されるケースが多いです。
こうした家賃の決め方は、一般的な賃貸住宅とは大きく異なり、周辺地域の相場よりも高い家賃を支払う可能性があります。リースバックにおける賃料は売却価格の10%が相場のため、売却価格が高ければ、月々の賃料も高くなってしまいます。

デメリット3.契約期間が有限
リースバック後の賃貸借契約には、短期間で設けられるケースが多いです。
一般的には2年程度の契約期間となり、更新を前提としない「定期賃貸借契約」が大半のため、リースバック後に住み続けられる期間が限定されます。

リースバックは、住宅ローンの残高が高額であればあるほどそれを実現できるケースは極まれであり、実現できたとしてもその後の生活がさらに苦しくなってしまうことケースが多いです。うえはらでは、お客様のご状況・ご希望をしっかりと伺い、お客様にとって最善の方法を感がさせていただきますので、お気軽にお問合せください。